Bereits seit Mai 2014 gilt in Berlin das Zweckentfremdungsgesetz, nachdem die gewerbliche Vermietung von Wohnungen an Touristen untersagt ist, es sei denn, der Vermieter hat eine ausdrückliche Genehmigung. Zum Ende April 2016 läuft eine Übergangsregelung aus, nach der es Vermietern möglich war, ihre Ferienwohnungen noch ohne Genehmigung zu vermieten. An 01.05.2016 sind damit in Berlin Ferienwohnungen grundsätzlich verboten.

Was regelt das Zweckentfremdungsgesetz?

Das Zweckentfremdungsgesetz verbietet grundsätzlich die gewerbliche Vermietung von Berliner Wohnungen an Touristen. Das Gesetz verbietet aber auch unbegründeten Leerstand von Wohnungen.

Wie komme ich als Vermieter an eine Genehmigung?

Zuständig für die Genehmigung von Ferienwohnungen sind die Bezirksämter, in deren Bezirk sich die Wohnung befindet. Für den Antrag ist das vorgesehene Antragsformular zu verwenden und der Eigentumsnachweis (Auszug Grundbuch) oder eine Vertretervollmacht beizufügen. Der Antrag ist darüber hinaus zu begründen. Die weiteren Voraussetzungen einer solchen Genehmigung sowie eine Übersicht, welche Unterlagen Sie bei dem entsprechenden Bezirksamt einreichen müssen, finden Sie auf dem Service-Portal der Stadt Berlin.

Was bedeutet “Zweckentfremdung”?

Laut Gesetz liegt eine Zweckentfremdung vor,

“wenn Wohnraum zum Zwecke der wiederholten nach Tagen oder Wochen bemessenen Vermietung als Ferienwohnung oder einer Fremdenbeherbergung, insbesondere einer gewerblichen Zimmervermietung oder der Einrichtung von Schlafstellen verwendet wird (…).”

Bin ich als Mieter auch von dem Gesetz betroffen?

Mieter, die über Vermietungsportale, wie zB AirBnB o.ä. gelegentlich Zimmer vermieten, fallen nur dann unter das Zweckentfremdungsgesetz, wenn sie die Wohnung zu weniger als 50 % nutzen. Erlaubt ist somit zB bei einer Drei-Zimmer-Wohnung die Vermietung eines Zimmers, nicht aber die Vermietung von 2 Zimmern.

Die (Unter-) Vermietung der gesamten Wohnung ist nur dann nach dem Zweckentfremdungsgesetz erlaubt, wenn der Untermieter in der Wohnung seinen Lebensmittelpunkt begründet und die Untervermietung zur ortsüblichen Miete erfolgt.

Homesharing, d.h. ein Wohnungstausch mit einer Gastfamilie, ist übrigens von diesem Gesetz nicht betroffen.

Aber Achtung: Neben den Vorgaben des Zweckentfremdungsgesetzes muss der Mieter vom Vermieter generell die Zustimmung zur Untervermietung einholen.

Der Wohnungseigentümer hat je nach Regelung in der Teilungserklärung die Zustimmung zur Änderung der Nutzung seines Sondereigentums von der Nutzung als Wohnraum in eine Nutzung als Ferienwohnung bei der Wohnungseigentümergemeinschaft bzw dem WEG-Verwalter beantragen.

Bußgelder drohen

Bei einem Verstoß gegen das Zweckentfremdungsgesetz drohen empfindliche Geldbußen von bis zu 100.000 Euro. Wenn Sie als Vermieter jetzt glauben, dass die Verwaltung ja ohnehin nicht mitbekommt, ob Sie die Wohnung an Touristen vermieten, sollten Sie Ihre Nachbarn nicht unterschätzen. Diese können nämlich auf der Internetseite der Senatsverwaltung Verdachtsfälle illegaler Ferienwohnungen melden.

Fragen zu den Voraussetzungen des Zweckentfremdungsgesetzes und zu weiteren Themen zB im Gewerberaummietrecht, Wohnraummietrecht, Wohnungseigentumsgesetz oder Maklerrecht beantwortet Ihnen Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht Peter Albert