Eine Vereinbarung im Mietvertrag, die dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt (sog. Schönheitsreparaturklausel), ist nach Auffassung des Landgerichts Berlin auch bei renoviert übergebener Wohnung unwirksam, wenn dem Mieter kein (finanzieller) Ausgleich für diese Pflicht gewährt wird. (LG Berlin, Urteil v. 9.3.2017, 67 S 7/17)

Schönheitsreparaturklausel? Was bedeutet das?

§ 535 Abs. 1 BGB bestimmt neben der Pflicht des Vermieters, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache zu gewähren in Satz 2, dass der Vermieter die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat. Zusätzlich stellt § 538 BGB noch einmal klar, dass der Mieter Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, die durch den vertragsgemäßen Gebrauch verursacht werden, nicht zu vertreten hat.

Allerdings ist es seit vielen Jahren nicht nur üblich sondern auch grundsätzlich zulässig, die Pflicht zur Durchführung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter zu übertragen, zB der BGH, in seinem Urteil vom 14.07.2004, VIII ZR 339/03. Von den Schönheitsreparaturen umfasst sind in erster Linie das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen.

Was sagt der BGH zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel?

Ein Großteil der Rechtsprechung des BGH zur Frage der Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel in Wohnraummietverträgen drehte sich in den letzten Jahren um das Thema “starre Fristen” oder “Quotenabgeltungsklauseln bei Beendigung von Mietverhältnissen”.

Im März 2015 hatte der BGH dann seine Rechtsprechung zu Schönheitsreparaturen in wichtigen Punkten geändert. Eine formularmäßige Übertragung der Renovierungspflicht auf den Mieter halten die Bundesrichter seitdem jedenfalls dann für unwirksam, wenn die Wohnung dem Mieter zu Mietbeginn unrenoviert übergeben wurde.(BGH, Urteile v. 18.3.2015, VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13)

Das Landgericht Berlin geht in der nunmehr getroffenen Entscheidung sogar einen Schritt weiter und hält eine Klausel in einem Wohnraummietvertrag, in der dem Mieter die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auferlegt wird, nunmehr auch dann für unwirksam, wenn dem Mieter zu Mietbeginn eine renovierte Wohnung überlassen wird.

Zur Begründung führen die Richter des LG Berlin aus, dass nach der kundenfeindlichsten Auslegung die Klausel so verstanden werden könne, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses fällige Schönheitsreparaturen nicht ausführe, gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung wie zum Beispiel Minderung habe. Nach § 536 Abs. 4 BGB dürfe aber zum Nachteil des Mieters nichts Abweichendes vereinbart werden. Dies führe zur Unwirksamkeit der Klausel.

Weiterhin, so die Richter des LG Berlin, benachteilige die Schönheitsreparaturklausel den Mieter unangemessen, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähre. Ein solcher Ausgleich müsse klar und deutlich vereinbart sein. Dies sei vorliegend nicht der Fall.

Entscheidung liegt jetzt beim BGH

Spannend wird sein, ob der Vermieter und Kläger die vom LG Berlin zugelassene Revision einlegt und damit der BGH seine Rechtsprechung zur Wirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel fortführen kann.

Schlecht für die Vermieter:

Es besteht jetzt noch mehr Unsicherheit bei der Frage, ob der Vermieter vom Mieter bei der Beendigung des Mietverhältnisses die Durchführung von Schönheitsreparaturen verlangen kann.

Fragen rund um das Thema “Schönheitsreparaturen” und wie es zukünftig möglich ist, diese in Mietverträgen wirksam auf dem Mieter abwälzen zu können, beantwortet Ihnen als Vermieter Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Mietrecht Peter Albert.