Marktmiete bei verspäteter Rückgabe

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Marktmiete bei verspäteter Rückgabe

In einer aktuellen Entscheidung (BGH, Urteil v. 18.1.2017, VIII ZR 17/16) hat der Bundesgerichtshof endlich mal wieder die Rechte des Vermieters im Zusammenhang mit der verspäteten Rückgabe der Mietwohnung gestärkt, in dem er diesem die übliche Marktmiete zusprach.

Vermieter kann Marktmiete als Nutzungsentschädigung verlangen

Die Richter hatten folgenden Sachverhalt zur Entscheidung:

Das Mietverhältnis zwischen den Parteien bestand seit 1993. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis durch eine Eigenbedarfskündigung zum 30.10.2011. Die Mieter räumten die Wohnung allerdings erst im April 2013. Bis zum Auszug zahlten die Mieter monatlich die im Mietvertrag vereinbarte Miete zzgl. der Neben- und Betriebskosten.

Mit der Klage machten die Vermieter über die bisherige Miete hinaus eine weitergehende Nutzungsentschädigung in Höhe der für das Mietobjekt ortsüblichen Neuvertragsmiete geltend. Diese ortsübliche Marktmiete entspricht nach einem eingeholten Gutachten für den streitgegenständlichen Zeitraum insgesamt 7.300 Euro über der vertraglich vereinbarten Miete.

Die BGH-Richter gaben der Klage statt. Die Vermieter können wegen der Vorenthaltung des Hauses als Nutzungsentschädigung nicht nur gemäß 546a Abs. 1 Alt. 1 BGB die von den Mietern entrichtete vereinbarte Miete, sondern gemäß § 546a Abs. 1 Alt. 2 BGB weitergehend auch die für vergleichbare Objekte ortsübliche Miete verlangen.

Die ortsübliche Miete, so die Bundesrichter, bemesse sich hierbei anhand der bei Neuabschluss eines Mietvertrages ortsüblichen Miete (sog. Marktmiete). Nicht maßgeblich sei die ortsübliche Vergleichsmiete im Sinne des § 558 Abs. 2 BGB, die aus den in den letzten vier Jahren vereinbarten oder geänderten Mieten ermittelt werde.

Die Marktmiete könne auch dann beansprucht werden, wenn der Vermieter die Mietsache nicht neu vermieten, sondern wie im Fall der hier erklärten Eigenbedarfskündigung selbst nutzen will.

Druck auf den Mieter soll erhöht werden

Der 8. Senat begründet seine Auffassung damit, dass § 546a BGB bezwecke, den Druck auf den Mieter zur Rückgabe der Mietsache zu erhöhen. Dieser Druck wäre beeinträchtigt, wenn sich der Mieter in dem Zeitraum, in dem er die Wohnung dem Vermieter vorenthält, darauf berufen könnte, dass die für vergleichbare Sachen ortsübliche Miete wie in einem noch laufenden Mietverhältnis unter Berücksichtigung des in § 558 Abs. 2 Satz 1 BGB vorgesehenen vierjährigen Bezugszeitraums zu bestimmen sei.

Der Wortlaut des § 546a BGB:

§ 546a
Entschädigung des Vermieters bei verspäteter Rückgabe

(1) Gibt der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurück, so kann der Vermieter für die Dauer der Vorenthaltung als Entschädigung die vereinbarte Miete oder die Miete verlangen, die für vergleichbare Sachen ortsüblich ist.

(2) Die Geltendmachung eines weiteren Schadens ist nicht ausgeschlossen.

Rechtstipp:

Auch wenn dies nicht erforderlich wäre, sollte der Vermieter seinen Anspruch auf eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten bzw. (wenn diese höher ist) der ortsüblichen Marktmiete gegenüber dem Mieter sofort geltend machen. In vielen Fällen führt dies evtl. doch dazu, dass der Mieter zeitnah auszieht.

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Von |12. Februar 2017|Mietrecht|

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