Freud und Leid liegen bei dieser aktuellen Entscheidung des BGH vom 18. November – VIII ZR 266/14 zu der Frage der Mieterhöhung für den Vermieter einmal mehr dicht beieinander.
Der Sachverhalt:
In diesem sicherlich nicht alltäglichen Fall ist der Beklagte Mieter einer Fünf-Zimmer-Wohnung der Klägerin in Berlin mit einer tatsächlichen Wohnfläche von knapp 210 qm. Im Mietvertrag ist die Wohnfläche dagegen (nur) mit 156,95 Quadratmetern angegeben. Die Parteien stritten um die Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens der Klägerin von einer bisherigen Bruttokaltmiete von 629,75 EUR auf insgesamt 937,52 EUR. Zur Begründung führte die Klägerin u.a. aus, dass sie neben einer Erhöhung der Miete nach den allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften auch wegen einer Überschreitung der vertraglich vereinbarten Wohnfläche berechtigt sei, die Miete um weitere 33,95 % anzuheben. Der beklagte Mieter hat nur der allgemeinen nicht jedoch der weiteren Mieterhöhung zugestimmt. Die Vorinstanzen wiesen die Klage der Klägerin ab.
Die Entscheidung:
Auch der BGH beschied der Revision der Klägerin keinen Erfolg und machte deutlich, dass im Mieterhöhungsverfahren nach § 558 BGB es nur auf die tatsächliche Wohnungsgröße ankomme. Die BGH-Richter argumentierten nach dem Sinn und Zweck des § 558 BGB. Diese Vorschrift soll es dem Vermieter ermöglichen, eine angemessene, am örtlichen Markt orientierte Miete zu erzielen. Es komme deshalb allein auf den objektiven Wohnwert an. Entscheidend sei deshalb die tatsächliche und nicht die vertraglich vereinbarte Wohnungsgröße.
Konsequenterweise hält der BGH an seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach der Vermieter sich an einer im Mietvertrag zu niedrig angegebenen Wohnfläche festhalten lassen muss, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt, nicht mehr fest. Allerdings bestehe neben der Berücksichtigung der wirklichen Wohnungsgröße im Rahmen der allgemeinen Mieterhöhungsvorschriften gem. § 558 BGB für den Vermieter keine weitere Möglichkeit der einseitigen Mietanpassung. Die Kappungsgrenze müsse deshalb auch hier beachtet werden.
Der Praxistipp:
Die Freude: Mit der Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung, wonach die tatsächliche Wohnfläche nur dann zu Grunde zu legen ist, wenn sie die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche um mehr als 10 % übersteigt (BGH Urteil vom 23.05.2007 – VIII ZR 138/06), ist der Vermieter auch bei einer Abweichung der tatsächlichen Wohnungsgröße von der vertraglich vereinbarten um weniger als 10 % nicht mehr auf Dauer an die unzutreffend angegebene Größe der Wohnung gebunden.
Das Leid: Der Vermieter ist zwar berechtigt, aber eben auch verpflichtet unter Berücksichtigung der Vorschriften über Mieterhöhungen gem. §§ 558 ff BGB die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde zu legen und die Kappungsgrenze von 20 % (bzw von 15 %, soweit entsprechende Verordnungen vorliegen) zu beachten.
Vermieter sollten diese Entscheidung zudem zum Anlass nehmen, bei Neuvermietungen die Wohnfläche anhand aktueller Standards (nach)messen zu lassen. So können Sie gesetzliche Beschränkungen zur Erhöhung der Miete bereits bei Beginn des Mietverhältnisses vermeiden. Verschenken Sie hier nicht unnötig Geld.
Die Entscheidung des BGH liegt derzeit noch nicht im Volltext vor. Hier finden Sie die entsprechende Pressemitteilung. Als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht hilft Ihnen Herr Rechtsanwalt Peter Albert, wie Sie als Vermieter möglichst rechtssicher Mieterhöhungen gegenüber dem Mieter durchsetzen können.
