Schönheitsreparaturen und Endrenovierung

“Bei seinem Auszug hat der Mieter die Mieträume in sauberem und renoviertem Zustand und mit allen … Schlüsseln zurückzugeben …” – so lautet eine Klausel zur Endrenovierung in vielen Mietverträgen. Sie lässt den Mieter annehmen, er müsse die Wohnung bei Ende des Mietverhältnisses tatsächlich renovieren, ohne den zu diesem Zeitpunkt gegebenen Zustand der Wohnung zu beachten. Eine solche Klausel sei unwirksam, so das Landgericht Berlin in einem aktuellen Urteil vom 27.01.2017, Az. 65 S 338/16.

Der Fall

Oben angegebene Klausel zur Endrenovierung befand sich in einem Mietvertrag. Der Vermieter hat nach Beendigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Mieter aufgrund nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses Schadensersatz geltend gemacht.

Urteil des Landgericht Berlin: “Die Klausel im Mietvertrag ist unwirksam!”

In der Entscheidung der 65. Kammer des LG Berlin kommen die Berliner Richter zu der Rechtsauffassung, dass dem Vermieter keine Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen zustehen würden. Die Klausel im Mietvertrag sei unwirksam. Sie erweck gegenüber dem Mieter den Eindruck, er müsse die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Wohnung renovieren.

Für den Mieter müsse aber erkennbar sein, dass eine Pflicht zur Renovierung nur dann besteht, wenn der Zustand der Wohnung dies objektiv erforderlich erscheinen lässt. Nur dann sei eine Schönheitsreparaturklausel wirksam.

Eine formularmäßige Verpflichtung für laufende Schönheitsreparaturen und die formularmäßige Verpflichtung zur Endrenovierung seien als Einheit zu sehen. Die Unwirksamkeit der Klausel zur Endrenovierung färbe sozusagen auf die Klausel zur Durchführung von Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses ab und führe auch zu deren Unwirksamkeit.

In der Konsequenz dieser Entscheidung kann eine Endrenovierung vom Mieter nur mit einer Individualvereinbarung verlangt werden.

Rechtstipp für Vermieter

Ob diese Entscheidung sich auch in der höheren Rechtsprechung durchsetzen wird, bleibt abzuwarten. Generell ist die mittlerweile gefestigte Rechtsprechung des BGH wohl dahingehend zu verstehen, dass Klauseln zur Renovierung der Mietwohnung bei Beendigung des Mietvertrages unwirksam sind. Vor der Verwendung solcher Klauseln kann nur dringend abgeraten werden.

Aber Vorsicht: Als Individualvereinbarung gilt eine solche Regelung aber nur dann, wenn sie zwischen Vermieter und Mieter ausgehandelt wurde. In der Praxis wird dies der Vermieter schwer nachweisen können.

Bei Fragen zur Endrenovierung, aber auch zu anderen Vereinbarungen in einem Mietvertrag und deren Wirksamkeit berät Sie Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht Peter Albert sehr gern. Vereinbaren Sie einfach telefonisch unter 0355-4792010 einen Termin.