BGH: Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

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BGH: Ergänzende Vertragsauslegung bei unwirksamer Befristung des Mietvertrages

Mit Urteil vom 10. Juli 2013 (Az. VIII ZR 388/12)hat der BGH entschieden, dass eine Lücke im Vertrag, die durch die Unwirksamkeit einer vereinbarten Befristung des Mietvertrages entstanden ist, im Wege der Vertragsauslegung dahingehend zu schließen ist, dass für die Dauer der unwirksamen Befristung ein beidseitiger Kündigungsverzicht eintritt.

Der Fall:
Die Vermieterin klagte gegen ihren Mieter auf Räumung der Mietwohnung. Dem ging eine Kündigung wegen Eigenbedarf vor Ablauf der vertraglich vereinbarten Befristung voraus. Im Klageverfahren berief sich die Vermieterin auf die Unwirksamkeit der Befristung. Sie habe deshalb unter Einhaltung der ordentlichen Kündigungsfrist das Mietverhältnis jederzeit kündigen dürfen.

Die Entscheidung:
Der BGH gab im Ergebnis der Mieterin Recht. Die im Mietvertrag vorgesehene Befristung so der BGH, sei zwar unwirksam, da die Voraussetzungen des § 575 Abs. 1 Satz 1 BGB bei Vertragsschluss nicht vorgelegen hätten. Der Vertrag gelte daher gemäß § 575 Abs. 1 Satz 2 BGB auf unbestimmte Zeit geschlossen. Der Mietvertrag sei aber ergänzend dahingehend auszulegen, dass die Parteien mit der Befristung eine längerfristige Bindung bezweckt hätten. Vorliegend sei die Befristung auf Wunsch des Mieters aufgenommen worden, der sich von der festen Vertragslaufzeit eine feste Mietzeit versprach. Durch die Aufnahme der Klausel habe sich auch die Vermieterin mit der festen Mietzeit einverstanden erklärt. Durch die Unwirksamkeit der Klausel sei nun eine Lücke im Vertrag entstanden, da die beidseitig angestrebte langzeitige Bindung entfallen sei.

Fazit:
Dieser Fall zeigt, dass man sich nicht immer auf unwirksame Klauseln berufen kann. Ob diese Entscheidung auch auf Ihre Fallkonstellationen angewendet werden kann, können wir mit Ihnen gern erörtern.

Von |19. August 2013|Mietrecht|

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