BGH: Betriebskostenerstattung kein Schuldanerkenntnis

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BGH: Betriebskostenerstattung kein Schuldanerkenntnis

Mit Urteil vom 10. Juli 2013 (Az. XII ZR 62/12)hat der BGH entschieden, dass eine vorbehaltslose Erstattung eines Betriebskostenguthabens durch den Vermieter auch im Gewerberaummietverhältnis kein deklaratorisches Schuldanerkenntnisses darstellt. Damit festigt der BGH seine bisherige Rechtsprechung.

Der Fall:
Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie erstattete seinem Mieter nach erstellter Betriebskostenabrechnung ein Guthaben. Der Mieter erhob gegen die Betriebskostenabrechnung Einwände, die zu einer Änderung der NK/BK-Abrechnung führte. In dieser führte der Vermieter erstmals auch die zuvor versehentlich nicht berücksichtigte Grundsteuer auf und verlangte die Rückerstattung des zuvor ausgezahlten Guthabens.

Die Entscheidung:
Der BGH gab der Klage des Vermieters statt. Seit der Einführung der Abrechnungs- und Einwendungsfristen gemäß § 556 Abs. 3 BGB gebe es kein Bedürfnis mehr für die Annahme eines deklaratorischen Schuldanerkenntnisses. Hierdurch werde eine schnelle Abwicklung der Betriebskosten ermöglicht. Zwar fänden die Einwendungs- und Ausschlussfristen gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 und 6 BGB auf Gewerberaummietverhältnisse keine Anwendung. Hier gelten die Verjährungsfristen für Abrechnung und Einwände. Zur Begründung eines Schuldanerkenntnisses fehle es, so der BGH, aber an einem wirksamen Vertrag. Dieser könne zwar auch stillschweigend durch schlüssiges Verhalten entstehen. Die Auskehr eines errechneten Guthabens stelle aber eine reine Erfüllungshandlung dar, ohne dass ihr ein rechtsgeschäftlicher Erklärungswert zukomme.

Fazit:
Unabhängig von dieser vermieterfreundlichen Entscheidung sollten bei der Abrechnung der Neben- und Betriebskosten möglichst gleich sämtliche (umlegbaren) Kosten aufgeführt sein.

By |19. August 2013|Mietrecht|

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