Betriebskostenabrechnung: die tatsächliche Wohnfläche gilt

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Betriebskostenabrechnung: die tatsächliche Wohnfläche gilt

Maßgeblich für die Verteilung von Betriebskosten nach Wohnfläche entsprechend der Betriebskostenabrechnung ist die tatsächliche Wohnungsgröße. In seiner aktuellen Entscheidung, Urteil vom 30.5.2018, VIII ZR 220/17, gibt der BGH damit seine bisherige Rechtsprechung, wonach die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sei, wenn diese nicht mehr als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, auf.

Betriebskostenabrechnung anhand tatsächlicher Wohnfläche

In der zu entscheidenden Fallkonstellation stritten die Mietparteien über die Abrechnung von Heizkosten. Mietvertraglich war eine Wohnfläche von knapp 75 m² vereinbart. Tatsächlich betrug die Wohnfläche knapp über 78 m². In den streitgegenständlichen Heizkostenabrechnungen legte der Vermieter die tatsächliche Wohnfläche zu Grunde. Die Mieter war der Auffassung, dass bei der Verteilung der Heizkosten nur auf die geringere vereinbarte Wohnfläche abzustellen sei.

BGH: die tatsächliche Wohnfläche gilt

Letztinstanzlich verurteilten die Bundesrichter die Mieterin zur Zahlung der noch offenen Beträge aus den Neben-und Betriebskostenabrechnungen. Der Vermieter habe zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt.

Zur Begründung führte der für das Wohnrecht zuständige VIII Zivilsenat aus, dass die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe im allgemeinen eine dahingehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung beinhalte. Aus diesem Grund liegen ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung im Sinne des § 536 Abs. 1 Satz 3 BGB vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 % von der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche abweiche.

Allerdings komme es bei der Berechnung zum Beispiel einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an. Dies gelte auch bei der Betriebskostenabrechnung, da die Betriebskosten nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen der Mietvertragsparteien zur Wohnfläche abzurechnen seien.

Damit gibt der BGH ausdrücklich seine bisherige Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich sei, wenn diese nicht mehr als 10 % von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, auf.

Rechtstipp

Auch wenn die Entscheidung des BGH nur die Heizkosten zum Gegenstand hatte, betreffen die Entscheidungsgründe natürlich auch sämtliche anderen Neben-und Betriebskosten, die entweder zu einem Prozentsatz (wie die Heizkosten) oder ausschließlich anhand der Fläche der Mietwohnung im Verhältnis zur Gesamtmietfläche des Objektes umgelegt werden.

Neben rechtlichen Problemen im Zusammenhang mit der Abrechnung von Neben-und Betriebskosten, prüft Herr Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet-und Wohnungseigentumsrecht Peter Albert für Vermieter zum Beispiel auch die Möglichkeiten der Mieterhöhung.

Von |25. Juni 2018|Mietrecht|

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