Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln

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Änderung der Rechtsprechung zu Formularklauseln bei Schönheitsreparaturen und Quotenabgeltungsklauseln

Der BGH hat sich aktuell in drei Entscheidungen mit der Wirksamkeit formularmäßiger Renovierungs- und Abgeltungsklauseln beschäftigt und dabei, wie erwartet, seine frühere Rechtsprechung aufgegeben, dass die Schönheitsreparaturen auch bei einer zu Mietbeginn dem Mieter unrenoviert überlassenen Wohnung durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auf den Mieter übertragen werden können.

Danach ist eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam. Eine solche Klausel, so die Richter des BGH, verpflichtet den Mieter zur Beseitigung sämtlicher Gebrauchsspuren des Vormieters und führt – jedenfalls bei kundenfeindlichster Auslegung – dazu, dass der Mieter die Wohnung vorzeitig renovieren oder gegebenenfalls in einem besseren Zustand zurückgeben müsste als er sie selbst vom Vermieter erhalten hat.

Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf die beklagten Mieter war in dem konkret entschiedenen Fall unwirksam, denn nach den Feststellungen des Berufungsgerichts waren bei Mietbeginn in drei Zimmern Streicharbeiten erforderlich, so dass die Mieter bei Nutzungsbeginn eine unrenovierte Wohnung übernommen hatten. Der ihnen zu Mietbeginn gewährte Nachlass von lediglich einer halben Monatsmiete stelle in diesem Fall keinen angemessenen Ausgleich dar.

Für die Abgrenzung renoviert/unrenoviert kommt es letztlich darauf an, ob etwa vorhandene Gebrauchsspuren so unerheblich sind, dass die Mieträume im Zeitpunkt der Überlassung den Gesamteindruck einer renovierten Wohnung vermitteln.

Auch an seiner weiteren (früheren) Rechtsprechung zur Wirksamkeit formularmäßiger Quotenabgeltungsklauseln hält der Senat nach den heutigen Entscheidungen nicht mehr fest.

Die bereits in einem Hinweisbeschluss aus Januar 2014 geäußerten Bedenken hat der Senat nunmehr für durchgreifend erachtet und unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung entschieden, dass eine – zur Unwirksamkeit der Abgeltungsklausel nach § 307 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB führende – unangemessene Benachteiligung des Mieters darin liegt, dass der auf ihn entfallende Kostenanteil nicht verlässlich ermittelt werden kann und für ihn bei Abschluss des Mietvertrags nicht klar und verständlich ist, welche Belastung gegebenenfalls auf ihn zukommt. Dies gelte unabhängig davon, ob die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses renoviert oder unrenoviert überlassen wurde.

Rechtstipp:

Lassen Sie als Vermieter von uns Ihre Mietverträge anhand der aktuellen Rechtslage überprüfen, um mögliche böse Überraschungen bei Mietvertragsende zu vermeiden. Führt nämlich der Mieter trotz einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durch, kann er die hierfür aufgewandten Kosten vom Vermieter zurückverlangen.

Urteile vom 18. März 2015 – VIII ZR 185/14; VIII ZR 242/13; VIII ZR 21/13

By |19. März 2015|Mietrecht|

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